参加下半年，深圳的土拍市集终于火了起来。

7月14日下昼，位于深圳前海桂湾片区的T201-0232宗地迎来拍卖，该地块地盘面积只好8287.15深广米，计算建筑面积25600深广米，容积率3.1，起拍价为11.58亿元。

看成前海片区近五年来首宗公开出让的纯商品住宅用地，地块未拍先火。界面新闻获悉，本次土拍共蛊卦了中铁、保利、中建壹品、华发、绿城、金茂、越秀、建发、中海、招商、华润、天健+深业聚会体等12家房企报名，竞争极端横蛮。

最终在158轮竞价后，由招商蛇口旗下深圳市招榕置业竞得，溢价率高达86.1%，折合楼面价84180元/深广米。

这一后果不仅刷新了深圳土拍市集的楼面价记录，更创下了自2024年深圳取消15%溢价上限后的新高。

“这次T201-0232地块的高溢价成交，不仅刷新了深圳宅地楼面价记录，更折射出市集对前海中枢性段价值的深度招供，高溢价成交反应露面部房企对深圳中枢性段的策略布局”，中指商议院深圳分院高档分析师孙红梅对界面新闻示意。

前海稀缺迷你宅地

这场创记录的竞拍背后，是地块不可复制的稀缺基因。

从地舆位置上来看，T201-0232地块位于前海融合区南山街说念桂湾片区要津一街北侧，紧邻地铁1、5、11号线三线要津前海湾站。

区位上风是其中枢竞争力，地块场地的桂湾片区看成前海三湾中熟悉度最高的区域，看成深圳“城市新中心”的中枢板块，已酿成昭着的产业标签，汇注腾讯、华润、招商等总部基地。

地块周围的配套也较为醇熟，隔邻有双界河公园、前海石公园、前海公园等，周边有前海山姆会员旗舰店、华润万象前海营业体、不凡INTOWN购物中心等营业配套。

且片区的居住氛围也相比浓厚，地块在深业云海湾的西侧，左右还有天健悦湾府和天健悦桂府。

T201-0232地块近况 图片来源：深圳大家资源往来中心

从出让要求来看，与前海过往地块 “双限”（限售价、限户型）不同，T201-0232 宗地选用“价高者得规章，且无70/90户型限制、无配建保险房要求，更明确过去商品房售价不限。

这种“零遏抑”的出让要求，为诞生商预留了生动订价空间，也成为地块高溢价的枢纽推手。

更为迫切的是，在前海这么寸土寸金的区域，T201-0232这块8287.15深广米的“迷你”宅地却有建筑限高80米的计算，这也将使其成为前海片区频年凄沧的低密住宅用地.展望将诞生为小高层的低密改善型社区，与周边高层住宅酿成各异化竞争。

此外，地块选用 “交地即交证”时势，要求1年内开工、4年内收尾，这种“快盘活”导向的要求瞎想，碰劲契合现时房企 “确定性功绩导向”的拿地逻辑。

价钱方面，参考深圳乐有家向界面新闻提供的数据，姿首周边当今在售的二手房单价在7万/㎡-11万/㎡左右。天健悦湾府，上半年市集成交量3套，成交均价106194元/㎡；金泓凯旋城，上半年市集成交量11套，成交均价74978元/㎡。

据乐有家方面预测，若按照楼面价来计较，凭据一线城市房企的平均利润率测算，将来该地块保本价约在12万/㎡以上，若要盈利则要卖13-14万/㎡，展望新姿首入市本事在2026年的一季度。

“小而好意思”地块成房企新宠

这次出让地块占大地积仅8287.15深广米，建筑面积25600深广米，被业内称为“迷你”宅地，其高溢价成交并非孤例，而是现时房地产行业转向的一个缩影。

房企正日益心疼袖珍化、低总价、快盘活的地块，这么的地块可以让其快速诞生、快速销售、快速回款，可以减少市集波动对功绩的影响，更具有确定性，也体现了房企从鸿沟推广向“深耕易耨”的转动。

“当下地块供应的趋势是向中枢区歪斜，限度增量的同期优化供应”，深圳华夏商议中心高档商议员邹少伟在接管界面新闻采访时示意。

邹少伟指出，“可以看到，近两年各大城市优质量块供应越来越多。而这些中枢区域诞生相对熟悉，存量可诞生地块多为小面积，过去这种趋势也会越来越昭彰”。

中指商议院统计数据露馅，本年上半年，世界300城住宅用地推出计算建筑面积同比下跌19.4%，成交面积同比下跌5.5%，但出让金同比增长27.5%，溢价率普及至10.2%。

300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势 图片来源：中指商议院

不雅察上半年几个一线城市和强二线城市的土拍市集，“小而好意思”地块拍出高溢价已成为一种新时势。

“从过往劝诫看，大城时势对市集的挤压效应过于昭彰，且因去化周期长、诞生商资金压力大，而愈发不受诞生商心疼。现时行业合座参加去库存周期，房企更倾向源泉位于城市中枢区域、配套臻于完善，总价可控、诞生风险低的‘小而好意思’地块”，乐有家商议中心在接管界面新闻采访时指出。

另外，从房企需求看，“小而好意思”地块确乎有几率成为推田主流，但也不可一概而论，跟着市集环境变化，当城市中枢区地盘供应不及的时候，仍需要外围区域提供多数地盘荒诞东说念主居需求。比如在深圳市集，现时宝安区的沙井片区、龙华区不雅澜片区仍有大体量楼盘推出，且皆获得了可以的销售收货。

供应放量加快

2025年上半年深圳土拍市蚁集座呈现中枢区域高热、非中枢区域芜俚的分化特征，且地盘供应节律相对其他中枢城市较慢。

据界面新闻统计，上半年深圳仅胜利出让3宗宅地，永别位于龙岗区龙城街说念、龙华区民治街说念、和光明区光明街说念，推断成交金额62.71亿元。

从拿地房企来看，央国企照旧为拿田主力，占比达到89%，民企参与度合座有限。

上半年深圳宅地成交细目 界面新闻整理制图

不外，在参加下半年后，深圳的地盘供应速率有了权臣普及，其中也包含一些“商改住”地块。

7月7日，位于龙华梅林关的A802-0309地块竞拍，地块容积率2.8，是此前通过营业办公用地赈济而来的居住用地，附近深圳北站商圈，交通、营业配套较为熟悉，起拍总价16.84亿元。

在竞拍当日蛊卦了6家房企竞价，经由108轮角逐后，由中海地产竞得，成交总价23.7亿元，溢价率40.74%。

接下来，深圳还有3宗宅地将在8月初前持续出让，永别是位于龙华区民治街说念的A815-0036、大浪街说念的A815-0037，以及位于宝安区新桥街说念的A319-1225，推断起拍价45.5亿元。

“深圳看成一线城市，一直是世界诞生商热衷加码的财富方向采用之一，这次前海T201-0232地块以86.1%高溢价成交，阐述诞生商对深圳中枢性段的地块仍保抓敏锐感觉。下半年深圳的地盘市集一定如故会亮点频出，一方面‘商改住’用地频出，另一方面新的住宅步调下开yun体育网，更妥贴‘好屋子’尺度的低密度宅地供应会变多，依旧会蛊卦头部诞生商的柔软”，乐有家商议中心对界面新闻示意。